Что влияет на цену?

Нет человека, которого не интересовал бы вопрос о ценах на жилье. Ведь всегда хочется знать, каким состоянием владеешь (а квартира для абсолютного большинства “постсоветских” граждан — их главный капитал). А если предстоит продавать или покупать жилье, то тут интерес возрастает многократно. Что влияет на цену?Сегодня мы не станем описывать, в каких пределах колеблются цены, скажем, на однокомнатные хоромы в Серебрянке или Красном Бору. Если вы хоть немного знаете географию города и имеете толику терпения, то, покопавшись в нашем сводном каталоге квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, сами достаточно легко найдете все ответы на свои вопросы. Поговорим лучше о том, какие факторы и в какой степени влияют на стоимость жилья.

Итак, что же подразумевается под термином “хорошая квартира”, которым постоянно оперируют как риэлтеры, так и “цивильные” участники сделок? Говоря очень коротко, это квартира не на первом и не на последнем этажах, в нормальном состоянии, не “хрущевка”, с балконом или лоджией, с телефоном, без ухудшающих факторов. Тех самых, о которых мы собираемся говорить.

Итак, месторасположение. Очевидно, не стоит говорить о том, что это очень важный момент, с оценки которого большинство потенциальных покупателей начинает поиски своего варианта. Принято считать, что жилье в центре всегда котируется выше, чем аналогичное в спальных районах, и тем более — в пригородных зонах. И это мнение в принципе верно. Но следует иметь в виду, что даже самая “центровая” квартира может сильно терять в цене, если она имеет некоторые минусы, также связанные с географией. Например, если далеко идти до остановок городского транспорта. Даже в самом центре есть кварталы застройки, откуда до них — минут 10. Пример — квартал Гикало—Платонова.

Важно наличие поблизости продовольственного магазина. Если он далеко или в момент продажи квартиры закрыт на ремонт, покупатели склонны расценивать этот факт негативно. (А вот расположенный поблизости крупный универсам или универмаг — это совсем другое дело).

Плохо, если в районе нет автостоянки. А в центральной части города всегда напряженно не то что с отведением площадей под стоянки, но даже с обычной парковкой на близлежащих улицах. И это положение лишь чуть-чуть улучшается в связи с проведением реконструкций дворов в столице, которые начались в 1998 году.

Вообще плохо, если рядом с домом, в котором продается квартира, нет никаких объектов социальной инфраструктуры — хотя бы поликлиники, службы быта, какого-то приемного пункта. Это воспринимается как недостаток и снижает цену. На сколько? Ну, если продавцу так не повезло, что его квартира не имеет всего вышеперечисленного сразу, процентов на 10 — 15.

Перейдем ко второму фактору, тоже очень важному — году постройки дома. Простая житейская логика — мол, чем дом моложе, тем лучше, срабатывает не всегда. Конечно, если дому пять-шесть лет, то вопросов нет, а если двадцать — тридцать? Здесь уже на первый план выходит не физический возраст, а состояние конструкций и коммуникаций. А они лучше в том здании, которое было капитально отремонтировано. И значит, жилье в доме, построенном лет 35 назад, может быть гораздо лучше приспособлено к проживанию, чем возведенное 15 — 20 лет назад и успевшее изрядно обветшать. Кстати, комплексные капитальные ремонты жилых зданий в Минске по сложившейся практике проводятся не спустя какой-то определенный срок эксплуатации, а по показаниям обследований. То есть если здание и коммуникации признаны достаточно изношенными, то власти дают “добро” на ремонт. Если же нет, то дом может ждать “реанимации” и 35, и 40 лет.

Очень хорошо, если капремонт был сделан в последние годы, когда строители меняли “прогрессивные” мягкие рубероидные кровли на гораздо более долговечные и надежные пластиковые или скатно-шиферные, проводили утепление стен термошубами и т.д. Такие дома лучше приспособлены к проживанию, а фактические расходы на отопление квартир в них после ремонта уменьшились в два-три раза. В будущем это может помочь сэкономить немалые деньги на коммунальных платежах. Естественно, это можно и нужно учитывать при продаже квартиры в таком доме.

Третий фактор, обязательно учитывающийся при оценке квартиры (вернее, при определении ее рыночной стоимости) — материал стен. Здесь все в полном соответствии со сложившимися стереотипами: кирпичные дома всегда лучше. В силу конструктивных особенностей кирпичные здания и прочнее, и долговечнее, имеют более высокие показатели термосопротивления стен (проще говоря — лучше держат тепло). В зданиях такого рода проще проводить и согласовывать перепланировки, поскольку несущими в них являются, как правило, наружные стены, стены, ограждающие лестничные клетки, и часть тех, что разделяют между собой разные квартиры.

Панельные дома совершенно справедливо имеют худшую репутацию. Для этого есть основания. Эти строительные технологии внедрялись во времена, когда государство гналось за квадратными метрами, внедряя так называемые индустриальные технологии, при этом предоставляя будущим жильцам минимум удобств. В погоне за удешевлением строительства шли даже на снижение расчетного срока службы таких зданий. В среднем они менее долговечны, чем кирпичные, в полтора раза.

Кроме некомфортной планировки, они имеют крайне низкий коэффициент термосопротивления (от 0,9 до 1,3 при современном нормативе 3,0), потолки высотой 2,5 метра, небольшие кухни и маленькие прихожие. Серьезная перепланировка квартир в панельных домах затруднительна в силу того, что все панели — и межквартирные, и межкомнатные представляют собой несущие конструкции, ослабление которых нежелательно.

Отдельно следует сказать и о расположении отопительных приборов в квартирах панельных домов. Несмотря на то, что в свое время “изобретатели” встроенных в стены отопительных труб получили Госпремию, в широких народных массах считается, что это неудобно и расточительно. Разумеется, это тоже сказывается на общем впечатлении при осмотре квартиры и на формировании цены.

Если сравнивать цены на примерно одинаковые и расположенные в одном районе квартиры в кирпичных и панельных домах, то первые окажутся дороже примерно на тысячу долларов.

Что касается перспектив сноса панельных “хрущоб” (по примеру Москвы), то в Минске они призрачны. Во всяком случае пока городские власти не рассматривают даже предложений подобного рода. По расчетам специалистов, снос жилых зданий в столице республики экономически оправдан лишь в том случае, если затраты на их ремонт и восстановление потребительских свойств в 1,8 раза больше, чем строительство нового жилья такой же площади.

Но вернемся к факторам, влияющим на формирование цены квартиры. Под номером четыре в этом ряду стоит тип планировки. Как крайние варианты можно рассматривать так называемые “чешки” (построенные в 70-е годы по проектам “улучшенной планировки”) с одной стороны, и знаменитые “хрущевки” с другой.

“Хрущевки” в панельных и кирпичных домах страдают одними и теми же недостатками: в них маленькие (5 — 6 квадратных метров) кухни, низкие потолоки, совмещенные санузлы, малюсенькие балконы, а жилое пространство спроектировано так, что изолированных комнат почти не встречается. Наиболее популярный вид перепланировки — устройство в “двушке” коридора для прохода в дальнюю комнату за счет потери 3 — 3,5 квадратного метра площади зала. Это вариант, по существу, является и единственным — официальное согласование других решений, особенно если речь идет о панельном здании, почти нереально.

Недостатки квартир-”хрущевок” стали еще очевиднее тогда, когда на жилищном рынке появились современные квартиры, в которых уже и 12-метровые кухни не считаются достаточно большими. В новостройках они бывают гораздо больше — например, в доме по проспекту Ф.Скорины, 184, площадь кухни в некоторых квартирах достигает 25,6 квадратного метра. Очевидно, поэтому все “хрущевки”, расположенные в одном месте, и стоят одинаково, несмотря даже на некоторые различия планировок — то, что одна маленькая кухня больше другой на полметра, для покупателя не играет особой роли.

В свою очередь “чешки” с изолированными комнатами, гораздо более оригинальной планировкой и большими кухнями воспринимаются потенциальными покупателями гораздо позитивнее. Соответственно складывается и ценовой паритет на квартиры, построенные в те годы: “чешки” оцениваются примерно на 2—2,5 тысячи долларов выше. Конечно, свою роль играет и то, что “чешские” планировки квартир применялись исключительно в кирпичных домах.

Что касается стандартных квартир в панельных домах 80-х и 90-х годов постройки (широко представлены в так называемых спальных микрорайонах города), с 6—7 метровыми кухнями и раздельными санузлами… С одной стороны, они составляют основу вторичного рынка жилья и широко представлены в базах данных агентств недвижимости. И это не “хрущевки”, их потребительские свойства выше, сами они моложе. Но, с другой стороны, надо отметить, что если еще несколько лет назад люди, говоря о своем желании купить жилье, чаще всего имели в виду именно такие квартиры, то теперь под влиянием информации о планировках в новых домах, строящихся на коммерческой основе, их требования возросли. Трехкомнатные квартиры в панельных многоэтажках, пусть и не очень старые, перестали быть пределом мечтаний. И несколько лет спустя они вполне могут занять на вторичном рынке нишу, которую сегодня занимают “хрущевки”. Но пока, в силу скромности доходов большинства населения, цены на эту категорию держатся на достаточно постоянном уровне.

Следующий, пятый фактор — месторасположение квартиры по горизонтали. Первый этаж — плохо, это общепринятое мнение. Действительно, никому не нравится, когда прохожие с улицы могут заглядывать в ваши окна, а уходя из дома приходится закрывать форточки даже в страшную жару, чтобы этим не воспользовались воры-домушники. По сложившейся практике, квартиры на первых этажах дешевле аналогичных примерно на 500—1000 долларов.

Но примерно такое же отношение высказывают покупатели и к квартирам на последних этажах. Недостатков у них тоже достаточно — ввиду крайней ненадежности рубероидных кровель риск затопления потолков и стен всегда достаточно велик, к тому же площадки последних этажей в подъездах — излюбленное место сборищ сомнительных компаний, да и работа лифтового оборудования на последних этажах слышна слишком хорошо. Впрочем, если в доме нет оного — это еще хуже. Для многих фраза “последний этаж без лифта” — повод для безоговорочного отказа от данного варианта.

Однако надо отметить, что квартиры на первом и последнем этажах вполне могут дождаться своего “эксклюзивного” покупателя. Для семей, в которых есть люди с болезнями опорно-двигательного аппарата или “колясочники”, первый этаж — благо. А самые верхние квартиры, над которыми есть еще технический этаж, иногда кажутся определенной части покупателей даже более привлекательными, чем нижележащие.

Но на цены особенного влияния это не оказывает, сложившаяся конъюнктура общеизвестна: первый и последний этажи — дешевле.

Шестой фактор — наличие балкона. Тут все просто — если этого атрибута благоустроенного жилья нет, то продавцу надо отнять от рыночной цены стандартной квартиры долларов 500. А большая, застекленная и хорошо оборудованная лоджия, наоборот, поможет приплюсовать 200 — 300 у.е. Иногда до 500 — встречаются настоящие шедевры балконных интерьеров.

Идем по нашему списку дальше: пункт седьмой — телефон. Раньше, когда его установки приходилось ждать годами, отсутствие номера обходилось продавцу существенным снижением цены на квартиру. Сегодня ситуация другая, и обычно в столице продавец и покупатель бьют по рукам на таких условиях: цена снижается на стоимость установки телефона по коммерческому тарифу плюс еще какая-то сумма за дополнительные хлопоты. А в остальном — проблем нет.

Восьмой фактор — ситуация вокруг дома. Здесь надо сказать о некоем парадоксе. Как мы говорили выше, покупатели положительно оценивают то, что рядом с домом расположен крупный универмаг, просто гастроном, словом, любой объект соцкультбыта. Это однозначно повышает привлекательность варианта сделки и цену. Но если заветный гастроном еще только в стадии строительства — ситуация меняется с точностью до наоборот! Впечатление от шума машин, грубого забора и грязи вокруг стройплощадки нередко бывает настолько сильным, что влияет на решение покупателя относительно цены. Слишком многие не хотят жить рядом со стройкой даже непродолжительное время, даже если это строительство вожделенного метро!

Следующий, девятый фактор — впечатление о том, что располагается внутри дома, но вне квартиры. Агенты, которым часто приходится показывать квартиры потенциальным покупателям, знают, как нервно те реагируют на группу неприлично нетрезвых мужчин на лавочке у подъезда (“У вас что — всегда так?”). Так что социальный состав проживающих — не пустяк. Если ваши соседи приличные люди, то считайте это плюс в вашу копилку, как продавца. Тем более, что и подъезд при этом, как правило, выглядит приличнее. В контексте сказанного наличие в подъезде домофона очень хорошо характеризует ваш вариант.

Десятым пунктом следует поставить качество подготовки квартиры к продаже ее хозяевами. Кстати, в предыдущем выпуске “Недвижимости Минска” мы писали именно об этом. Повторим основной тезис: не ленитесь почистить сантехнические приборы от водяного камня, подклеить кое-где отставшие обои (пусть и старые, которые точно будут менять), подкрасьте облупившиеся подоконники. Расходы небольшие, а выиграть можно несколько сотен у.е.

Еще одно — заранее подготовьте все документы на квартиру. Тем более запаситесь бумагами, если в квартире была сделана перепланировка. Покупатель не любит, а вернее не может ждать. А если ждать соглашается, то только в обмен на согласие сбросить цену.

Не рассчитывайте оформить сделку, “повесив” ответственность за проведение несогласованной перепланировки на нового хозяина. Покупатель тут моментально сообразит, что если и соглашаться жить под угрозой штрафа или самостоятельного получения разрешительных документов, то только за хорошие деньги, которые придется вычесть из стоимости квартиры.

И наконец, о форме собственности на квартиру и ее цене. Вопреки мнению дилетантов, стоимость квартир ЖСК, бывших государственных приватизированных квартир различается незначительно или не отличается совсем. У жилья ЖСК есть только одно преимущество: поскольку его могут приобретать в собственность жители других белорусских городов и россияне, то на рынке у него больше шансов быть проданым быстрее.

Следующий, пятый фактор — месторасположение квартиры по горизонтали. Первый этаж — плохо, это общепринятое мнение. Действительно, никому не нравится, когда прохожие с улицы могут заглядывать в ваши окна, а уходя из дома приходится закрывать форточки даже в страшную жару, чтобы этим не воспользовались воры-домушники. По сложившейся практике, квартиры на первых этажах дешевле аналогичных примерно на 500—1000 долларов.

Но примерно такое же отношение высказывают покупатели и к квартирам на последних этажах. Недостатков у них тоже достаточно — ввиду крайней ненадежности рубероидных кровель риск затопления потолков и стен всегда достаточно велик, к тому же площадки последних этажей в подъездах — излюбленное место сборищ сомнительных компаний, да и работа лифтового оборудования на последних этажах слышна слишком хорошо. Впрочем, если в доме нет оного — это еще хуже. Для многих фраза “последний этаж без лифта” — повод для безоговорочного отказа от данного варианта.

Однако надо отметить, что квартиры на первом и последнем этажах вполне могут дождаться своего “эксклюзивного” покупателя. Для семей, в которых есть люди с болезнями опорно-двигательного аппарата или “колясочники”, первый этаж — благо. А самые верхние квартиры, над которыми есть еще технический этаж, иногда кажутся определенной части покупателей даже более привлекательными, чем нижележащие.

Но на цены особенного влияния это не оказывает, сложившаяся конъюнктура общеизвестна: первый и последний этажи — дешевле.

Шестой фактор — наличие балкона. Тут все просто — если этого атрибута благоустроенного жилья нет, то продавцу надо отнять от рыночной цены стандартной квартиры долларов 500. А большая, застекленная и хорошо оборудованная лоджия, наоборот, поможет приплюсовать 200 — 300 у.е. Иногда до 500 — встречаются настоящие шедевры балконных интерьеров.

Идем по нашему списку дальше: пункт седьмой — телефон. Раньше, когда его установки приходилось ждать годами, отсутствие номера обходилось продавцу существенным снижением цены на квартиру. Сегодня ситуация другая, и обычно в столице продавец и покупатель бьют по рукам на таких условиях: цена снижается на стоимость установки телефона по коммерческому тарифу плюс еще какая-то сумма за дополнительные хлопоты. А в остальном — проблем нет.

Восьмой фактор — ситуация вокруг дома. Здесь надо сказать о некоем парадоксе. Как мы говорили выше, покупатели положительно оценивают то, что рядом с домом расположен крупный универмаг, просто гастроном, словом, любой объект соцкультбыта. Это однозначно повышает привлекательность варианта сделки и цену. Но если заветный гастроном еще только в стадии строительства — ситуация меняется с точностью до наоборот! Впечатление от шума машин, грубого забора и грязи вокруг стройплощадки нередко бывает настолько сильным, что влияет на решение покупателя относительно цены. Слишком многие не хотят жить рядом со стройкой даже непродолжительное время, даже если это строительство вожделенного метро!

Следующий, девятый фактор — впечатление о том, что располагается внутри дома, но вне квартиры. Агенты, которым часто приходится показывать квартиры потенциальным покупателям, знают, как нервно те реагируют на группу неприлично нетрезвых мужчин на лавочке у подъезда (“У вас что — всегда так?”). Так что социальный состав проживающих — не пустяк. Если ваши соседи приличные люди, то считайте это плюс в вашу копилку, как продавца. Тем более, что и подъезд при этом, как правило, выглядит приличнее. В контексте сказанного наличие в подъезде домофона очень хорошо характеризует ваш вариант.

Десятым пунктом следует поставить качество подготовки квартиры к продаже ее хозяевами. Кстати, в предыдущем выпуске “Недвижимости Минска” мы писали именно об этом. Повторим основной тезис: не ленитесь почистить сантехнические приборы от водяного камня, подклеить кое-где отставшие обои (пусть и старые, которые точно будут менять), подкрасьте облупившиеся подоконники. Расходы небольшие, а выиграть можно несколько сотен у.е.

Еще одно — заранее подготовьте все документы на квартиру. Тем более запаситесь бумагами, если в квартире была сделана перепланировка. Покупатель не любит, а вернее не может ждать. А если ждать соглашается, то только в обмен на согласие сбросить цену.

Не рассчитывайте оформить сделку, “повесив” ответственность за проведение несогласованной перепланировки на нового хозяина. Покупатель тут моментально сообразит, что если и соглашаться жить под угрозой штрафа или самостоятельного получения разрешительных документов, то только за хорошие деньги, которые придется вычесть из стоимости квартиры.

И наконец, о форме собственности на квартиру и ее цене. Вопреки мнению дилетантов, стоимость квартир ЖСК, бывших государственных приватизированных квартир различается незначительно или не отличается совсем. У жилья ЖСК есть только одно преимущество: поскольку его могут приобретать в собственность жители других белорусских городов и россияне, то на рынке у него больше шансов быть проданым быстрее.



Календарь

Сентябрь 2008
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Авг   Окт »
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930  

 

Реклама

Последние новости

Новости партнеров

Реклама

           



Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100