Невозможное возможно? Где искать квартиры ниже среднерыночной цены

На сегодняшний день приобрести даже дешевую квартиру для многих киевлян и мечтающих жить в Киеве кажется непозволительной роскошью, не говоря уже о квартирах средней ценовой категории.квартира ниже среднерыночной цены За последние несколько лет большинство граждан утвердилось во мнении, что купить квартиру в столице стоимостью до $100 тыс. попросту невозможно. Между тем ситуация несколько проще, чем может показаться: стоимость столичных «гостинок» стартует от $70-80 тыс., приближаясь к ценам полноценных квартир в городах-спутниках.

Еще несколько лет назад наши граждане вынуждены были брать кредиты под большие проценты на 10-20, а то и 30 лет. Некоторые компании-застройщики, посредники и спекулянты, перепродающие жилье, называя свои действия «инвестициями с целью получения прибыли» поспособствовали сложившейся ситуации на рынке жилой недвижимости. Не последнюю роль сыграли и банки, предоставляющие долгосрочные кредиты, по условиям которых при покупке квартиры без первоначального взноса через 10-15 лет заемщик зачастую выплачивает стоимость двух аналогичных квартир. Одним из приемлемых вариантов приобретения столичного жилья является покупка недвижимости на вторичном рынке по меньшей стоимости. Но даже однокомнатная «хрущевка» в едва пригодном для жилья состоянии сегодня оценивается как минимум в $70 тыс.

Правда в счете

С начала 2008 года на рынке первичной жилой недвижимости продолжается тенденция стагнации платежеспособного спроса с одновременным увеличением стоимости квартир.

По словам президента девелоперской компании Real Estate Solutions Сергея Карамнова, к 2008 году в структуре предложения будет преобладать жилье эконом-класса. Тенденции удорожания жилья будут наблюдаться при условии, если не произойдет глобальных для рынка недвижимости событий. «Даже при существенном снижении ипотечных ставок (что маловероятно) резко вырастет спрос, это спровоцирует более существенный рост цен. Таким образом, в ближайшее время обвал столичному рынку недвижимости, скорее всего, не грозит — большинство владельцев квартир не станут продавать жилье, если наметится тенденция снижения цен», — комментирует эксперт.

Один из вариантов стабилизации цен на жилую недвижимость — полное насыщение рынка. На сегодняшний день в Киеве построено 55 млн кв. м жилья. В случае выполнения Генерального плана развития Киева, согласно которому до 2020 года планируется строительство еще 26 млн кв. м, на одного жителя столицы в среднем будет приходиться 27 жилых «квадратов». Этот показатель гораздо меньший, чем в других европейских странах, где на одного человека приходится 30-50 кв. м, но при этом стоит брать во внимание активное строительство в пригородах столицы.

Г-н Карамнов связывает предполагаемый спад строительства жилых помещений с проведением чемпионата Европы по футболу 2012 года, при подготовке к которому активизируется строительство гостиниц, офисов и спортивной инфраструктуры.

По данным аналитиков строительно-инвестиционной компании «Киев Житло-Инвест», средняя цена жилья эконом-класса в мае 2008 года составила $2084 за 1 кв. м. Это означает, что по сравнению с апрелем стоимость недвижимости данного класса увеличилась на 2,8%.

По словам экспертов, отследить реальные цены на недвижимость в Киеве и в Украине практически невозможно. «Динамика рынка прослеживается разными аналитическими группами, статистику цен на недвижимость можно найти на многих сайтах, но цифры, указанные в анализе — не реальные, — говорит Александр Андреев, вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины. — Подсчитать можно тенденцию предложений, но никак не реальных сделок, поскольку существует разрыв между предложениями и реальными ценами, который имеет свойство колебаться в зависимости от многих факторов. Случаи, когда хозяева предлагали квартиру по одной стоимости, а потом сбрасывали цену на 15% — не редкость».

А по словам Гертруды Сиволобовой, заместителя генерального директора «Киевского центра недвижимости», реальная стоимость квартиры указывается только в 20% договоров. «Реальные цифры в договорах я, как правило, не вижу, несмотря на то, что нотариусы, налоговые органы и органы пенсионного фонда заинтересованы в установлении в договорах реальных цен. Причина такого положения объясняется уменьшением размера уплачиваемой пошлины, а также желанием скрывать свои доходы», — говорит г-жа Сиволобова.

В игре не без хитрости

Одним из вариантов покупки недорогой недвижимости является приобретение жилья, которое отбирают у неплатежеспособных заемщиков. В случае если заемщик не справляется с выплатой кредита, банки продают квартиры и возмещают потери. Как правило, в открытую продажу выставляются объявления о продаже неликвидных залогов, и самые лучшие предложения по продаже квартир находят покупателей быстро. В большинстве случаев ипотечные кредиты погашаются в срок и добросовестно — банки предоставляют достаточное количество времени для погашения кредита. В основном финучреждения прибегают к продаже квартир заемщиков только в крайних случаях, и этот процесс зачастую длителен по времени. При этом существует много нюансов: в некоторых случаях проводятся аукционы, а должник имеет право передумать: погасить долг и вернуть свою недвижимость.

Самый распространенный вариант покупки квартиры — ипотечное кредитование.

На сегодняшний день средний процент кредитования банков в Украине составляет 12-13,5% годовых в долларах. Основные требования большинства банков — первоначальный взнос 20-50% от общей стоимости квартиры (некоторые банки не предусматривают первоначального взноса), паспортные данные и справку о доходах (для удостоверения в платежеспособности заемщика).

Приведем наглядный пример стандартной недорогой квартиры в Киеве — «гостинка» в Шевченковском районе по ул. Салютной (район станции метро «Нивки»).

Стоимость данного жилья определяет этажность: квартира размещена на первом этаже 5-этажного дома. На квартиры, расположенные на первом этаже, как известно, спрос небольшой. Причиной этому является близкое расстояние к проезжим частям, что служит не лучшим экологическим фактором, а также риски, связанные с безопасностью жилья: обладатели квартир на первом этаже зачастую вынуждены ставить решетки на окнах. Кроме того, общая площадь квартиры — 27 кв. м, из нее жилую площадь составляют только 15 кв. м. Кухня, мягко говоря, небольшая — 6 кв. м, а санузел совместный. Дом, в котором находится квартира, как вы уже догадались, панельный с «хрущевской» планировкой. Цена такой квартиры сегодня составляет $85 тыс.

Жилье такого класса зачастую покупают семьи со средним доходом и, как правило, приобретают его, воспользовавшись ипотечным кредитом. Чтобы купить такую квартиру в кредит, необходимо внести, к примеру, 25% первоначального взноса — это $21 250. Таким образом, тело кредита будет составлять $63750. Если срок займа составляет 20 лет, то ежемесячная сумма, необходимая на выплату тела кредита равна $266. Эта составляющая неизменна. Вторая составляющая — это процент, начисляемый на остаток по кредиту. Если процент кредита составляет, к примеру, 12% годовых, то ежемесячная сумма выплат по 1% от тела кредита будет равна $637. Таким образом, первый взнос будет составлять $903. Причем с каждым месяцем сумма выплат процентов банку уменьшается в результате уменьшения тела кредита на $6,37.

В данном случае, помимо ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, существуют дополнительные расходы при заключении сделки. Услуги риелторов составляют от 2 до 5% в зависимости от стоимости квартиры, а услуги страховой компании — 1,5-1,6%. К тому же стоит учитывать сбор Пенсионного фонда в размере 1%, услуги нотариуса и услуги банка за оформление ипотечного кредита.

Таким образом, через 20 лет заемщик выплатит стоимость аналогичных ДВУХ квартир. Те, кто может себе позволить приобрести квартиру без ипотечного кредитования, не раздумывая, приобретают.

Несмотря на развивающийся кредитный кризис и рост инфляции, многие ожидают выполнения обещанной государством программы «Доступное жилье», по которой предлагается несколько способов его удешевления, как то бесплатное выделение земли государством и проведение всех коммуникаций за государственный счет. Также государство берет на себя обязательство уплатить третью часть стоимости квартиры, а первые две привлекаются недорогими льготными кредитами в финансовых учреждениях.

Эксперты к данной программе относятся с недоверием. Гертруда Сиволобова комментирует: «К обещаниям государства внедрить системы удешевления квартир и облегчить снижение ставок по ипотечному кредитованию я отношусь с недоверием. На сегодняшний день процентные ставки увеличились, молодежное кредитование находится в ступоре, а коррупция в сфере указанного кредитования осталась на прежнем уровне. Только тогда, когда будут предприняты конкретные шаги, можно говорить о результатах».

Хата с краю

Цены на небольшие однокомнатные квартиры могут варьироваться от $80 до $120 тыс. Соотношение цен на недвижимость и средних заработных плат населения Украины далеко от балансировки, и даже собственная небольшая однокомнатная квартира сегодня является роскошью для населения со средним уровнем достатка. Именно поэтому в последнее время особой популярность пользуется недвижимость в пригородах — более комфортабельную квартиру можно купить гораздо дешевле за чертой Киева, чем в столице. Поэтому многие покупатели предпочитают покупку полноценной квартиры в городе-спутнике Киева, чем старой «гостинке» в столице. Существует немного перспектив подобного жилья, поскольку срок эксплуатации «домов-гостинок» постсоветского периода истечет через 10-15 лет, а многие дома уже находятся в непригодном для жилья состоянии. Рынок пригородного жилья предлагает просторные планировки, а проблема большой удаленности от места работы и полноценных развлечений вполне решается покупкой автомобиля. По словам аналитиков, даже учитывая увеличивающуюся активность покупателей, рынок вторичного жилья столицы сегодня близок к перенасыщению.

Количество сделок на вторичном рынке в городах-спутниках Киева с начала года увеличилось в среднем на 25%, тогда как в столице упало на 27%. Столь заметная активизация покупателей, по мнению экспертов, уже в скором времени приведет к росту цен. Процент киевлян среди покупателей вторичной недвижимости значительно выше, чем местных жителей или приезжих из регионов. Наибольшей популярностью пользуются Вишневое, Бровары, Борисполь, Вышгород, Коцюбинское, Ирпень, Боярка, Обухов и Украинка. Это обусловлено хорошим транспортным сообщением со столицей и довольно развитой инфраструктурой.

Неоспоримым преимуществом недвижимости в пригороде остается ее небольшой метраж. Как правило, общая площадь однокомнатной квартиры в новостройке может быть в пределах 40 кв. м, а двухкомнатной — 60-70 кв. м, что значительно уменьшает затраты. К тому же дома здесь редко бывают выше девяти этажей, что позволяет оборудовать их автономными системами отопления и водоснабжения.

Кому это надо?

Как отмечают эксперты, покупательскую аудиторию малогабаритного жилья (однокомнатных квартир) составляют молодые люди, не состоящие в браке, или молодые семьи без детей с доходом в $12-15 тыс. в год.
Среднюю покупательскую аудиторию двухкомнатных квартир составляют семьи менеджеров среднего звена, представителей мелкого и среднего бизнеса в возрасте 30-38 лет с доходом $25-30 тыс. в год. Трехкомнатные квартиры могут позволить себе управляющие фирм, менеджеры крупных предприятий, собственники среднего бизнеса с доходом в $35-50 тыс. в год.

Еще недавно более 50% покупателей жилой недвижимости отдавали предпочтение однокомнатным квартирам, но на сегодняшний день спрос на однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры уравновесился. Из общего количества желающих приобрести жилье 38% останавливают свой выбор на однокомнатных квартирах, 32% — на двухкомнатных и 30% респондентов желают приобрести квартиры с тремя и более комнатами.

Скорее всего, это связано с незначительным по сегодняшним меркам разбегом цен на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Покупатели, желающие приобрести собственные квадратные метры, предпочитают немного доплатить и обзавестись более просторным жильем.

Ценить по достоинству

Цены на однокомнатные квартиры в черте Киева могут варьироваться от $60 до $500 тыс. От чего же зависит цена квартиры и как ее определить?
В настоящее время на рынке недвижимости существует несколько способов оценки квартиры. Иногда обладатели недвижимости прежде чем выставить свою квартиру на продажу, прибегают к помощи лицензированного оценщика или приглашают риелторов. Но в большинстве случаев вопросы относительно оценки стоимости жилья определяются самостоятельно.

Помощь квалифицированных экспертов-оценщиков может понадобиться, если по каким-либо причинам в бюро технической инвентаризации (БТИ) нет сведений о балансовой стоимости недвижимости, которые необходимы при юридическом оформлении сделки. Пригласив специалиста из оценочной компании, стоимость квартиры можно определить с достаточно высокой степенью достоверности.

Стоимость таких услуг экспертов по оценке жилой недвижимости составляет в среднем от 400 до 1000 грн в зависимости от метража оцениваемого объекта и сроков исполнения. После проделанных работ по оценке фирма-оценщик выдает справку о стоимости квартиры. Этот документ в большинстве случаев используется только банками при выдаче ипотечных кредитов. А для потенциальных покупателей подобные документы, подтверждающие стоимость квартиры, не имеют значения, поскольку участники рынка склонны доверять скорее собственным впечатлениям, чем официальным документам.

Самостоятельная оценка квартиры требует минимальных финансовых и временных затрат. Достаточно сравнить параметры своей квартиры и тех, которые предлагаются на рынке недвижимости. В подобной практике существует большой минус: стоимость квартир, предлагаемых на продажу, как правило, не равна реальной цене и может существенно отличаться от той, по которой эта квартира будет продана в результате торгов. Зачастую переоценка объектов заметна невооруженным взглядом на фоне аналогичных предложений. В подобных случаях реакция потенциальных покупателей на такие предложения в открытой продаже пассивна, и сроки продажи объекта могут затянуться на неопределенное время.
Стоимость квартир до $100 тыс. может быть обусловлена следующими факторами:

· Месторасположение. Абсолютно одинаковые по всем параметрам квартиры, находящиеся в разных районах, отличаются в цене. Квартир эконом-класса в центре, как правило, практически нет. Большую роль играет удаленность от станции метро для тех, кто не имеет собственного средства передвижения, а для обладателей автомобилей достаточно наличие удобной транспортной развязки, близкой автостоянки или парковки. Недорогие квартиры стоимостью до $100 тыс. в большинстве случаев предлагаются во всех районах с различной доступностью к станции метро, за исключением престижных районов (центр, Печерск, Подол и т.д.)

· Метраж и класс жилья. Самыми недорогими в столице являются малометражные квартиры до 30 кв. м («гостинки») с комнатой площадью 11-15 кв. м. Стоимость таких квартир составляет от $65-75 тыс. От $75 тыс. стартуют цены на квартиры с планировкой 60-70-х гг. («хрущевки» и «брежневки»). Немаловажна также высота потолков. К примеру, «сталинское» домостроение 30-60-х гг. объединяет многоквартирные трех-, пятиэтажные дома с высокими потолками. Такие дома в большинстве случаев находятся в центре и отличаются крупногабаритными многокомнатными помещениями. Большую роль играет также расположение комнат: если комнаты смежные или проходные, то цена такой квартиры будет ниже, чем стоимость квартиры с раздельным расположением комнат.

· Инженерная инфраструктура. Существует много технических факторов, оказывающих влияние на стоимость квартиры: тип снабжения горячей водой (ТЭЦ или газовая колонка), наличие телефона, изолированность комнат. Отсутствие балкона или лоджии является еще одним фактором, снижающим цену квартиры. Немаловажны также характеристики систем безопасности: наличие домофона или консьержа на входе в подъезд и металлическая укрепленная дверь в квартиру сказываются на стоимости квартиры.

· Юридические параметры. Общий процент недорогих квартир чаще составляет вторичное жилье. Юридически и физически свободные квартиры оцениваются дороже, поскольку первичные документы привлекают покупателей больше, чем многократные переходы права собственности.

· Состояние квартиры. Жилье, требующее капитального ремонта, оценивается дешевле, чем жилье, нуждающееся в косметическом ремонте. Квартиры стоимостью до $100 тыс.зачастую характеризуются отсутствием ремонтных работ. К тому же перед потенциальными покупателями часто стоит вопрос: лучше купить квартиру по низкой цене без ремонта с последующим проведением ремонтных работ по личным предпочтениям или приобрести квартиру с готовым ремонтом? Однозначного ответа не существует. С одной стороны лучше обустроить собственное жилье по собственным предпочтениям, а с другой — сэкономить время и приобрести «готовую» недвижимость.
В мышеловке сыр дешевый

Как говорят специалисты, сделок, в которых риск потерять квартиру сведен к нулю, практически не существует. Приобретая квартиру по цене ниже средней рыночной стоимости, стоит учитывать некоторые риски. Обычно у потенциальных покупателей возникают определенные сомнения к подозрительно «выгодным предложениям». Естественно, бывают редкие случаи с необходимостью срочной продажи имущества, но, по словам экспертов, чаще всего квартира продается по цене ниже рыночной, если существуют некоторые проблемы, связанные с данной недвижимостью. К примеру, наличие судебных процессов или присутствие мошеннических действий. Зачастую заниженная цена является «приманкой» аферистов, которыми могут оказаться как брокеры, так и хозяева квартиры. Чтоб снизить риски попадания в руки мошенников, следует тщательно изучать документы и обращаться только к услугам «проверенных» и сертифицированных риелторов. Но стопроцентной гарантии избежания аферы не существует — пример тому громкий скандал с «Элита-Центром». Невнимательное изучение документов, покупка арендованной квартиры, отсутствие лицензий на проведение операций с недвижимостью, инвестиции в несуществующее жилье могут привести к потере капиталовложений.



Календарь

Сентябрь 2008
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Авг   Окт »
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930  

 

Реклама

Последние новости

Новости партнеров

Реклама

           



Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100